Ecuador: ¿Qué ocurre con el sector inmobiliario y los préstamos hipotecarios?
La vivienda sigue siendo el principal objetivo de vida para 9 de cada 10 ecuatorianos y el déficit nacional se estima en 600 mil unidades. El 73% de la oferta se concentra en Quito y Guayaquil. Es evidente el potencial de la actividad.
Un año más ha desaprovechado el sector de la construcción para revertir su decrecimiento y retornar, al menos, a los niveles prepandemia, cuando de enero a agosto se registraron más de 3.130 reservas de vivienda. En 2023, la cifra cayó -en ese mismo período- a 2.153 reservas: es decir, las ventas ya pactadas se han reducido en un 31% en relación al 2019.
El tono de las cifras, que corresponden a la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), se repite en otras estadísticas. Según Constructores Positivos, otro gremio de la actividad, el empleo registrado en la construcción cayó 7% si se compara septiembre del 2023 con el mismo mes del 2022.
También el monto de créditos hipotecarios colocados, en general, por el sistema financiero nacional refleja la contracción. Las mutualistas y los bancos privados fueron, en el 2023, los actores que más recortaron su cartera con -22% y -6,3% respectivamente; según las previsiones, también el BIESS y las cooperativas redujeron el dinero destinado al financiamiento de vivienda.
“Podemos afirmar que el 2023 fue un año de recesión para el sector inmobiliario; en el 2022, estuvimos casi al mismo nivel de prepandemia, pero el 2023 cayeron las reservas y nos preocupó. Pensamos que, en el 2024, se iba a revertir este resultado, pero vemos que estamos lejos de entrar en una estabilidad”, afirma Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos.
La tendencia no se revertirá cuando ingresen las cifras definitivas de diciembre. Y aunque para 2024, como dice Proaño, la expectativa pintaba más positiva luego de la posesión del nuevo Gobierno y la aprobación de la devolución del IVA en las compras del sector, los eventos de enero y la declaratoria de ‘conflicto armado interno’ trajeron de vuelta la incertidumbre.
Henry Yandún, también representante del gremio, hace una reflexión adicional: “la construcción está compuesta por la actividad inmobiliaria privada y la obra pública; la segunda, que llegó en un momento a representar el 70% de la actividad económica, no levanta cabeza y el sector -en general- ha reducido su participación en el Producto Interno Bruto (PIB) del 10% al 6,1%”.
SIN CRÉDITO, INCLUSO LAS RESERVAS SE CAERÁN
Uno de los factores que mayor preocupación genera este año es la reducción del crédito para la adquisición de vivienda. El repliegue del BIESS y la pérdida de esa dinámica que lo llevó a representar hasta el 70% de los hipotecarios desembolsados a nivel nacional preocupa aún más.
“Existe una falta de gestión, de liderazgo y de una política en el BIESS, que está en la capacidad de estabilizar el mercado crediticio” a través de sus decisiones, indica Paulina Viteri, vocera de Apive. Por más de año y medio, añade, “hemos solicitado que el plazo de pago se amplíe de 25 a 30 años para que disminuya la cuota y más personas accedan a un hipotecario”; no ha habido respuesta.
El BIESS, señala Joan Proaño, representa ahora el 30% de la colocación de crédito hipotecario; al perder terreno, “ya no es el que dicta las tasas” -como ocurrió luego de su creación y cuando su cartera llegó casi a los 1.200 millones de dólares en el 2015- y la banca privada ha tomado el timón.
Yandún anota, además, que el BIESS se ha enfocado lamentablemente en los créditos de menos de 90 mil dólares –“debería ser más competitivo en la oferta de montos más grandes”- y que se equivoca al fomentar excesivamente el crédito quirografario. “No promueve la generación de ahorro; y cuando las personas quieren acceder a un hipotecario, no se les otorga el préstamo para vivienda porque ya están endeudados con el BIESS”.
En la banca privada, también hay limitaciones. “Las condiciones de crédito se han endurecido porque las personas pierden capacidad de pago en una coyuntura de inestabilidad económica” mientras la política que regula las tasas de interés -dice Paulina Viteri- impide que las instituciones financieras “encuentren atractivo en la entrega de este tipo de préstamos”.
En el 2023, explica Joan Proaño, una menor liquidez en el sistema financiero afectó, inmediatamente, al crédito hipotecario “porque es el que menos ‘spread’ o margen tiene: los bancos están con una tasa del 8% o 9% para captaciones y colocan el préstamo para vivienda a poco más del 9%”; empiezan a cortar esta oferta y a destinar recursos a líneas que son más rentables”.
Un movimiento fue determinante para la contracción general del crédito hipotecario, subraya Henry Yandún: “el Banco del Pacífico -en manos del Estado- salió de este negocio y supuso un impacto de alrededor del 40%”; debido a que otras entidades elevaron su colocación de hipotecarios, el saldo final fue de -5,4% para el 2023.
LAS VIS Y VIP OFRECEN OPORTUNIDADES
Los constructores coinciden en que los segmentos de Viviendas de Interés Social (VIS) y de Interés Público (VIP) mantienen un dinamismo particular gracias al fideicomiso que subsidia la tasa de interés (4,9%) y permite financiar hasta el 95% del valor de la unidad a 25 años plazo.
“La tasa ha motivado a muchísimos promotores inmobiliarios, que aprovechan el accesible costo de la tierra en ciertas regiones del país; hay un mayor desarrollo del segmento VIS en provincias como Guayas y Manabí, donde también hay apoyo de las autoridades locales”, comenta Nelson Madruñero, asesor en promoción inmobiliaria.
Este factor explica la brecha en la velocidad de las ventas: mientras en Quito, afirma el consultor, un proyecto vende una o dos unidades al mes, en Guayaquil o Manta, la cifra llega a seis o siete. Por ello, la posibilidad de que el actual Gobierno provea suelo barato -propiedad del Estado- a los promotores para el desarrollo de proyectos de menor costo genera expectativa.
En el 2019, se construyeron unidades VIS y VIP por un monto de 161 millones de dólares a nivel nacional; para el 2023, la cifra subió a 289 millones, según Henry Yandún.
Al acercar la lupa sobre este tipo de viviendas, se nota que la inversión está concentrándose en las unidades VIS de entre 46.920 (segmento 2) y hasta 81.880 dólares (segmento 3) y en las VIP cuyo tope -una vez hecho el ajuste al nuevo salario básico unificado- está en 105.340 dólares, afirma Joan Proaño, de Constructores Positivos.
“En este momento, hay muy poca oferta VIS de menos de 46.920 dólares; y ocurre porque quienes la demandan están en la base de la pirámide y no son sujetos de crédito”, señala.
“Siempre hay oportunidades, incluso en momentos difíciles”, afirma Andrés Fuentes, ejecutivo de la promotora inmobiliaria Prozonas. Ante la crisis de inseguridad que vive el país, los clientes prefieren o migran a urbanizaciones cerradas con guardianía privada; también hay parejas jóvenes o con el ‘nido vacío’ que buscan departamentos. Los ‘millennials’ prefieren viviendas pequeñas.
Según Fuentes, pese a la declaración de ‘conflicto armado interno’, el mercado empieza a sentir que a futuro la situación del país puede mejorar. Y si esta sensación echa raíz, el sector podría recibir el combustible que necesita: la confianza del cliente para tomar una deuda a largo plazo.
