¿Es el mejor momento para comprar una casa o departamento en Ecuador?
La ley de la oferta y la demanda, esa norma que asegura que cuando la demanda de algún bien o servicio se reduce, también lo hacen los precios de dichos productos, parece no cumplirse ciegamente en el sector inmobiliario ecuatoriano.
Mientras las ventas y reservas de bienes inmuebles han caído en un promedio de casi el 10% desde que se profundizó la crisis económica -debido a la pandemia- los precios de casas, departamentos u oficinas registran una reducción que ha variado apenas entre el 0,8% y el 1,7%, entre julio del 2020 y marzo del 2021, según los últimos datos de la consultora Marketwatch.
¿La razón?: “el precio de los inmuebles no ha bajado porque el sistema financiero continúa otorgando préstamos hipotecarios -es decir, existe disponibilidad de créditos- e incluso está colocando recursos en nuevos proyectos”, explica Fernando Acurio, presidente de la firma ecuatoriana de avalúos Acurio & Asociados.
El BIESS, además, sigue actuando como un elemento clave dentro del mercado. No ha cerrado la llave y, durante el 2020, desembolsó 376 millones de dólares en créditos hipotecarios: un monto que, debido a que los ecuatorianos perdieron capacidad adquisitiva, se redujo -no obstante- en 33% si se lo compara con el volumen del 2019.
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Si se miran los datos del sistema financiero, resalta que el peso de la cartera (créditos) de vivienda se ha mantenido estable desde el 2018. En el 2019, el saldo de estos préstamos representó el 8,3% del total prestado por la banca; en el 2020, el porcentaje apenas bajó al 8,1%. Claro que una parte corresponde a la reestructuración solicitada por muchos acreedores que se vieron en problemas debido a la pérdida de ingresos; de todas formas, sostienen los analistas, confirma que los bancos siguen ofreciendo créditos hipotecarios.
“Actualmente 12 bancos privados ofrecen productos de crédito para vivienda, con alternativas de financiamiento para el sector inmobiliario y de construcción”, indica la Asobanca, el gremio del sector.
ESTRATEGIAS DE CONQUISTA
Y aunque los precios de los inmuebles no se han reducido considerablemente, ni se aplican significativos descuentos sobre su costo, lo que sí ha ocurrido -señalan los actores del sector- es que las constructoras que tienen mayor solidez y trayectoria han flexibilizado la fórmula de financiamiento para la adquisición de una casa o departamento. Una forma de conquistar clientes entre quienes han logrado mantener su empleo o tienen dinero ahorrado y están buscando una inversión segura.
Por ejemplo, el cliente puede pagar una cuota fija mensual durante los meses de ejecución del proyecto que sumada a dos o tres pagos extraordinarios alcanzan alrededor del 20% del valor del bien hasta el momento de su entrega; el 80% restante se financia con un crédito hipotecario y se aplica, además, un seguro de desempleo que cubre el pago de la cuota por un tiempo determinado en caso de que el cliente pierda su trabajo.
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Para diciembre pasado, revelan los datos de Marketwatch, unas 20 mil unidades habitacionales estaban en inventario en Quito y más de 23 mil en Guayaquil. Una abultada oferta que no encuentra eco, sostiene Mario Burbano de Lara, exconsejero presidencial del Plan Casa para Todos, en la realidad económica de la población. Solo basta recordar que apenas tres de cada diez ecuatorianos tienen actualmente un empleo formal y pleno.
Los proyectos de Vivienda de Interés Público (VIP) o de Vivienda de Interés Social (VIS), cuyos costos están por debajo de los 90 mil dólares, han corrido mejor suerte en medio de la crisis.
Según Burbano de Lara, el tiempo que estos bienes tardan en venderse –lo que los expertos llaman absorción- es actualmente menor que el que toma la venta de un inmueble por encima de ese precio. Lo cual mejora la rentabilidad para el constructor o promotor.
El consultor cree que “el esfuerzo que se ha hecho para generar tasas de interés del 4,99%, con 5% de entrada y 25 años plazo –que son las condiciones crediticias en los segmentos VIP y VIS- tiene mérito porque incide en las familias de menores recursos y facilita su acceso a un bien propio”. Es en este segmento, donde a corto y mediano plazo podrían generarse las mayores oportunidades para constructores y familias sin vivienda propia.
SURGE LA GENERACIÓN ‘INDOOR’
Pese a que la demanda todavía no se recupera y los potenciales compradores siguen nerviosos debido a la incertidumbre, Caridad Vela, fundadora de Revista Clave –especializada en temas inmobiliarios-, cree que hay motivos para pensar a futuro en positivo.
Los 524 proyectos que están ejecutándose u ofertándose en Quito y los 131 que lo hacen en Guayaquil dejan entrever que los constructores esperan una reactivación progresiva a medida que el nuevo Gobierno vaya tomando decisiones que enrumben al país.
Además, la pandemia ha generado nuevas necesidades respecto a la vivienda; serán los proyectos que las hayan escuchado los que tendrán mayores posibilidades de venta. Ahora, explica Caridad Vela, las personas buscan espacios habitables más amplios, condominios con menor densidad, terrazas, jardines, zonas comunales al aire libre, una ventilación adecuada, materiales sostenibles.
El confinamiento de los meses más duros de la pandemia, el distanciamiento social, el teletrabajo y la educación virtual han cambiado la forma de escoger una vivienda: “los compradores priorizan ahora la posibilidad de vivir experiencias sin salir de casa”.
Con la crisis sanitaria global nace, según los expertos, la ‘indoor generation’ -generación puertas adentro-: muchas empresas mantendrán a su personal en teletrabajo o en modalidad mixta y quizá los niños y jóvenes regresen presencialmente a sus colegios de manera parcial.
Con estos escenarios, los especialistas se animan a afirmar que es momento de comprar una vivienda sea para habitarla o como una inversión que respalde a la familia. No es tiempo de vender bienes ya adquiridos. Fuentes de ingresos estables y un país que ofrezca señales de recuperación son -sin embargo- los factores que determinarán cualquier decisión.
