Empresa china reactiva proyecto inmobiliario en el Hotel Quito
La empresa China Road and Bridge Corporation (CRBC) iniciará este año la construcción de un conjunto arquitectónico de seis pisos y tres torres para vivienda y oficinas, de hasta 25 plantas, en los predios del hotel Quito, según el nuevo plano del proyecto (foto). Ningún espacio patrimonial del inmueble será afectado, incluida la parte sur donde antes se planeaba levantar un edificio. Se prevé una inversión de USD 200 millones. Esta reformulación pondría fin a nueve años de controversias por la venta del inmueble, su precio y su condición patrimonial, que intentó vulnerarse. El diseño inicial del plan arquitectónico desató una tormenta y una preocupación silenciosa: La residencia de la embajada de Estados Unidos colinda con el emblemático hotel. En el nuevo proyecto la torre colindante no tendrá vista hacia esa vivienda.
La empresa estatal China Road and Bridge Corporation (CRBC) no da su brazo a torcer. Desde este año reactivará el proyecto inmobiliario que comprende la construcción de un conjunto arquitectónico de seis pisos y tres torres para vivienda y oficinas, de hasta 25 pisos, en los predios que circundan al emblemático Hotel Quito. En esta ocasión no será afectada ninguna área del edificio patrimonial, aseguraron representantes de la empresa a este medio.
El proyecto ha estado en suspenso desde el 2021, cuando la compañía CRBC pidió a la Secretaría de Hábitat, Vivienda y Territorio del Municipio que le concediera una licencia para edificar un plan habitacional en el ala sur del Hotel. El proyecto entonces encontró una férrea oposición de colectivos del barrio La Floresta, del Colegio de Arquitectos, así como observaciones y restricciones del Municipio y del Instituto Nacional de Patrimonio Cultural (INPC). Inclusive la embajada de Estados Unidos se sumó a los cuestionamientos, puesto que la residencia del embajador colinda con el Hotel, por el sur, según fuentes del Municipio.
El 31 de octubre del 2021 el INPC ratificó que todo el hotel, incluida el ala sur, el antiguo casino, la piscina y los jardines era patrimonial. Por lo tanto, el inmueble no puede sufrir ninguna modificación estructural que altere su esencia de diseño e ingeniería, indicó Mauricio Marín, secretario de Territorio del Cabildo, quien destacó que eso está definido claramente en la ficha de inventario del INPC.
Lucía Narváez, arquitecta y especialista inmobiliaria de CRBC, confirmó que tras los contratiempos del 2021 y las exigencias sistemáticas y cambiantes de las instituciones de control, replantearon la propuesta para armonizarla, tomando en cuenta las preocupaciones de los moradores y las autoridades. Hoy el nuevo plan está pensado con una visión integral con dos enfoques esenciales. El primero es la recuperación del patrimonio arquitectónico del edificio del Hotel con todas sus alas, “rescatando su grandeza y valor histórico, así como potenciar sus atributos dándole sostenibilidad”.
El segundo enfoque abarca las obras nuevas. Estas se ubicarán en el predio de estacionamientos adyacente al hotel y en los espacios libres, “sin afectar áreas patrimoniales”, subraya Narváez.
El plan está estructurado en dos etapas. La primera será la intervención en el parqueadero, que se prevé construir este año. Este conjunto es de seis pisos, de la misma altura que el Hotel. Tendrá unos 25.000 m2 de área útiles.
El 2022, el Hotel Quito empezó a recuperarse: tuvo una ocupación habitacional de un 43%. El año pasado fue el primero, después de varios, en el que la empresa tuvo ganancias.
El edificio patrimonial y sus pabellones colindantes engloban un área de 12.000 m2. Las tres torres alcanzarán unos 45.000 m2 de áreas útiles. Una se levantará al lado del antiguo casino y las dos restantes en la parte posterior del hotel, detrás del ala sur. La que está más cerca a la residencia del embajador de EE.UU., se orienta hacia el valle de Cumbayá. No tendrá vista hacia esa vivienda.
La inversión prevista es de 200 millones de dólares. “En la primera etapa de construcción, en los estacionamientos se invertirán entre 60 y 70 millones de dólares. Se prevé generar más de 1.000 puestos de trabajo, lo cual será un motor dinamizador de la economía para todo el sector”, dijo Narváez.
“En el proyecto -destacó- la arquitectura contemporánea no encuentra contradicción alguna con la patrimonial. Se plantea que las tres torres despejen áreas verdes (sin afectar los árboles) y enmarquen visualmente al edificio patrimonial, reforzando la vista panorámica hacia Guápulo y el valle”.
La tormenta por el ala sur
CRBC compró el Hotel Quito al Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), a fines del 2014, en 30,8 millones de dólares, en una subasta pública en la Bolsa de Valores. Era la primera vez que la firma estatal china incursionaba en el negocio inmobiliario y de hotelería en Ecuador. Hasta ese año había recibido varios contratos del Gobierno para la construcción, ampliación y rehabilitación de puentes y carreteras en diferentes provincias, por más de 100 millones de dólares.
Cuando se concretó la venta, el Hotel Quito tenía una nómina de 350 personas y sus balances estaban en rojo. Para entonces el negocio ya había entrado en crisis por la caída de la demanda de alojamiento, a causa del surgimiento de los negocios de tipo Airbnb y de la competencia en el sector. En esas circunstancias se produjo la compra, que fue cuestionada por organismos como la Comisión Anticorrupción.
A fines del 2020, la Comisión presentó una denuncia ante la Fiscalía por las supuestas irregularidades en la venta del Hotel. Entre otras por el incumplimiento a la Ley Orgánica de Cultura y supuestas inconsistencias en el avalúo del inmueble, que el BIESS habría vendido a un costo inferior al que estaba vigente en el mercado, en 2014. La denuncia no prosperó.
Vista de la parte posterior del inmueble. El Hotel Quito es un hito urbano por su ubicación y por ser un referente de la arquitectura moderna local y nacional, que se incorporó a la fisonomía y a la silueta urbana de la ciudad, en 1960. En 1998 todo el edificio fue declarado patrimonial.
También la Contraloría hizo observaciones al proceso y la forma en que se fijó el avalúo.
Para fijar el precio, el BIESS contrató un estudio de Pricewaterhouse (PWC). En el informe se establecieron tres escenarios de valoración para el Hotel. El primero, pesimista, fijó el valor en USD 26,6 millones; el segundo, probable, de USD 33,9 millones, y el tercero, optimista, de USD 37,4 millones.
La subasta pública de las acciones fue convocada en agosto de 2014. Aunque el precio mínimo de la oferta fijado en la convocatoria publicitada fue de 35 millones de dólares, se vendió la estructura por su valor en libros, a USD 1 por acción, equivalente a 30,8 millones.
No obstante, cuando se concretó la operación y llovieron las críticas, el entonces presidente del IESS, Richard Espinosa, calificó de exitosa la venta, pues obtuvieron USD 4 millones por sobre el escenario pesimista de PWC.
El correísmo doró la píldora
En medio de la tormenta desatada, también salieron a la luz una serie de decisiones anómalas, sin piso legal, que tomó el gobierno de Rafael Correa para dorarle la píldora a CRBC, garantizándole la posibilidad de que podía construir sin dificultades en el ala sur.
Eso fue corroborado por el gerente de la firma china, Martín Chang, en una entrevista a Primicias, en octubre del 2021. Según el ejecutivo, en el contrato firmado de compra-venta de acciones en 2016 hay un anexo, que es la ficha técnica de 2014, emitida por el INPC. Ese documento indica que solo el edificio principal y las dos primeras alas de habitaciones del Hotel, de las cuatro que existen, son patrimoniales. Las dos alas restantes son las de la zona sur, que aparecían desprotegidas.
En el contrato de compra-venta hay un anexo, que es la ficha técnica de 2014, emitida por el INPC, por disposición del entonces ministro de Cultura, Paco Velasco. Ese documento establecía que el ala sur no era patrimonial. Con base en ese documento, CRBC planeaba construir una torre en ese sector, que aparece en este plano conocido el 2021.
Pero ese documento adulteró la ficha técnica de 1998, que protege la integralidad de este bien inmueble como patrimonio cultural del Ecuador, según el inventario que hizo el Municipio de Quito en esa época. Es más, la ficha se remonta a 1984 desde cuando se estableció que el bien y el predio eran uno solo, por lo tanto no podían ser enajenados ni alterados, según un informe del Colegio de Arquitectos.
Luz Elena Coloma, quien como concejal presidió la Comisión de Áreas Históricas y Patrimonio del Cabildo, recordó que la ficha (IBI-17-01-12-000-000001) fue alterada en el INPC, el 2014, por orden del entonces ministro de Cultura y Patrimonio, Paco Velasco, sin aprobación del Concejo Metropolitano.
Cuando las anomalías se conocieron, la Comisión de Áreas Históricas fiscalizó la revisión de la ficha de inventario del Instituto Metropolitano de Patrimonio y la Secretaría de Territorio. Luego ambas entidades remitieron sus informes y sustentos técnicos al INPC, que validó el documento que protege también el ala sur del bien.
“La comisión que yo presidía solicitó a la entonces ministra de Cultura, Angélica Arias, que vía resolución administrativa valide todo el inventario patrimonial previamente declarado por Quito desde cuando la UNESCO le designó Patrimonio de la Humanidad (declaratoria de Quito). Sin esta resolución habría sido necesario levantar nuevamente las fichas del inventario para que el INPC valide, lo cual pretendían algunos interesados”, explicó Coloma, quien es candidata a la Alcaldía.
Remodelación en los pisos 5 y 6
El año pasado, los directivos del Hotel pidieron que el Municipio aprobara la readecuación de los pisos 5 y 6. El secretario de Territorio, Mauricio Marín, informó que tras el análisis del alcance de las adecuaciones concedieron la licencia, que implica una intervención en el interior del inmueble, no en la frachada.
Narváez dijo que una vez que obtuvieron la licencia urbanística LMU 20, los trabajos empezarán las próximas semanas, en función de la planificación de las obras y el presupuesto, tras sortear una severa crisis desde el 2019.
Ficha técnica del INPC, del 2021, que ratifica que todo el hotel es patrimonial
Ese año la pesada carga por pago salarial de los 350 empleados, así como el mantenimiento del Hotel perforó la cuentas, con el agravante de la caída de los ingresos. Para frenar el descalabro, CRBC decidió reestructurar el Hotel. En julio de 2019, redujo la nómina a 25 colaboradores.
Ese año -agregó Narváez- empezó el cambio interno y externo del hotel. Pese a los problemas por el paro de octubre de ese año, la pandemia del 2020 y la nueva paralización del 2021, el año pasado el hotel empezó a recuperarse. Tuvo una ocupación del 43%, superior a los tres años previos. “El 2022 fue el primero, después de varios años, en el que terminamos con resultados positivos, cerrando con ganancias”, destacó Narváez.
