El Pleno de la Asamblea Nacional se instaló este jueves 1 de octubre de 2026 para el segundo debate del proyecto de reforma a la Ley de Inquilinato, que plantea nuevas reglas para propietarios e inquilinos en Ecuador.
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La propuesta establece una duración mínima de dos años para los contratos y limita la garantía a dos mensualidades.
Además, regula la devolución de los depósitos, el desahucio, las reparaciones de los inmuebles y el subarrendamiento.
Garantía máxima de dos meses de arriendo
La reforma establece que el inquilino deberá entregar una garantía al momento de firmar el contrato. Su valor será acordado entre las partes, pero no podrá superar el equivalente a dos cánones mensuales.
Cuando finalice el contrato, el propietario tendrá cinco días desde la entrega del inmueble para comunicar los daños, faltantes o valores que pretenda descontar. Esta liquidación deberá ser detallada y estar debidamente justificada.
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El arrendatario podrá objetarla durante los cinco días posteriores a su notificación. En caso de controversia, solo quedará retenida la parte cuestionada hasta que exista un acuerdo, acta de mediación o decisión de la autoridad competente.
La garantía o el saldo correspondiente deberá devolverse en un plazo máximo de 15 días desde la entrega del inmueble.
El desgaste natural ocasionado por el uso legítimo o el transcurso del tiempo no podrá considerarse un daño atribuible al arrendatario.
Contratos tendrán una duración mínima de dos años
El texto propone que el inquilino tenga derecho a permanecer en el inmueble durante un periodo mínimo de dos años, aunque las partes hayan acordado un plazo menor, siempre que cumpla sus obligaciones contractuales.
Esta regla no se aplicará a hoteles, hostales y otros alojamientos temporales.
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Desahucio deberá notificarse con 90 días de anticipación
El proyecto define el desahucio como la comunicación mediante la cual una de las partes informa que no desea continuar con la relación de arrendamiento una vez cumplido el plazo legal o contractual.
Tanto el propietario como el inquilino deberán notificar esta decisión con al menos 90 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.
El trámite se realizará ante un notario. Si ninguna de las partes presenta el desahucio dentro del plazo establecido, el contrato se renovará bajo las mismas condiciones.
Asimismo, se aclara que la notificación no implica un desalojo automático.
Inquilino podrá pedir una reducción del arriendo
El arrendatario podrá solicitar una reducción proporcional del canon cuando el inmueble presente daños que afecten sus condiciones de habitabilidad y que no hayan sido provocados por él.
La disminución podrá establecerse mediante un acuerdo entre las partes, un acta de mediación o una decisión judicial.
Se mantendrá mientras persistan los problemas y finalizará cuando se ejecuten las reparaciones correspondientes.
Reparaciones podrán descontarse del arriendo
Cuando el propietario incumpla una reparación ordenada por un juez o acordada mediante mediación, el inquilino podrá ejecutarla y descontar de los cánones el valor invertido y debidamente justificado, incrementado en un 10 % por mora.
Previamente, el arrendatario deberá notificar al propietario sobre las deficiencias. El arrendador tendrá un término de 15 días para objetar las reparaciones o comenzar los trabajos.
Multas e indemnizaciones para propietarios
El arrendador podría ser sancionado si incumple las reparaciones ordenadas, suspende injustificadamente los servicios básicos o ejecuta actos que impidan o perturben el uso legítimo del inmueble.
La multa equivaldrá a un canon mensual por el primer incumplimiento y a tres cánones en caso de reincidencia durante la vigencia del mismo contrato.
Si estas conductas obligan al inquilino a abandonar el inmueble, podrá recibir una indemnización equivalente a dos meses de arriendo.
Inquilino responderá por los daños
La propuesta también establece obligaciones para el arrendatario, quien responderá por los daños causados por él, sus familiares, huéspedes, dependientes o las personas que utilicen el inmueble con su consentimiento.
Si no cumple una reparación ordenada judicialmente o acordada mediante mediación, el propietario podrá realizarla y exigir el reembolso del dinero invertido, más un 10 % por incumplimiento.
Nuevas reglas para el subarrendamiento
El inquilino necesitará autorización previa, expresa y escrita del propietario para ceder el contrato o subarrendar total o parcialmente el inmueble.
El canon de un subarrendamiento total no podrá superar el valor del contrato principal. Si solo se arrienda una parte, el precio deberá guardar proporción con su superficie, condiciones y prestaciones.
Un subarrendamiento sin autorización podrá provocar la terminación del contrato. En ese caso, el subarrendatario tendrá 30 días desde la notificación para devolver el inmueble y podrá reclamar al subarrendador una indemnización mínima equivalente a tres meses del canon.
Las disposiciones todavía no están vigentes. El proyecto deberá ser aprobado por el Pleno, completar el trámite legislativo y publicarse en el Registro Oficial.
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