Mercado de bienes raíces se adapta a la actual demanda
Las empresas de bienes raíces sortearon un panorama complicado en el 2020, pues, buena parte de su portafolio de inmuebles quedó estancado por la situación económica de los posibles compradores. Pero, si bien su oferta de nuevos proyectos sufrió una contracción, el sector encontró cierto alivio en la demanda de vivienda usada.
César Meza, presidente ejecutivo de Remax Ecuador, señala que este segmento mantuvo un interesante flujo y que hubo mucho interés por vender este tipo de propiedades, ya sea por necesidades económicas apremiantes o la búsqueda de un nuevo lugar para vivir. Esta sobreoferta hizo que los precios de estas casas se redujeran entre el tres y cinco por ciento, lo que fue aprovechado por varias personas para invertir.
“En el mercado del usado hay un termómetro muy claro que nos indica que hubo movimiento... los precios tendieron a bajar y esto se volvió un mercado de compradores, los agentes inmobiliarios atendieron demandas de viviendas con determinadas características y ubicaciones, incluso hubo muchas propuestas de pago al contado”, menciona.
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Gastón Delaporte, Country Manager de Plusvalía, ratifica esta tendencia y dice que la cantidad de stock generó en algunos casos la baja de precios. De acuerdo al informe de abril de este portal, en Quito el precio medio de venta de vivienda bajó 0,4 por ciento ubicándose en 1.296 dólares el metro cuadrado. Un departamento medio de la ciudad, con dos habitaciones y de 70 m2 alcanza un precio medio de 97.000 dólares, mientras que el departamento típico de tres habitaciones y 110 m2, tiene un precio de 131.000 dólares.
Según un estudio realizado por Properati y Grupo OLX en 13 economías emergentes, Ecuador fue uno de los países que más disminuyeron los precios de los inmuebles de venta (menos 30 por ciento). Pero el informe destaca también que la variación es distinta en las ciudades principales.
En Quito, por ejemplo, la variación interanual a marzo 2021 fue del 3,5 por ciento, aquí los precios aumentaron en ese porcentaje respecto del mismo mes de 2020 y el precio promedio referencial para la venta de las propiedades se ubicó en 1.299 dólares el metro cuadrado (en abril de 2020 fue de 1.240). En Guayaquil los valores también tendieron al alza y la variación interanual del nivel de costo de inmuebles en venta alcanza el 12 por ciento.
“A pesar de la pandemia, el mercado inmobiliario en el Puerto Principal reaccionó brindando valor, el costo promedio en la capital del Guayas es de 1.305 dólares (en abril de 2020 fue de 1.166 dólares). Desde nuestro punto de vista, esto se da porque los bienes raíces son considerados una inversión segura”, asegura la gerente comercial de Properati, Mariela Armendáriz.
Oficinas
Un segmento que todavía no ha logrado recuperarse es el de oficinas. Las restricciones de movilidad y el teletrabajo han hecho que este se contraiga y que bajen los precios del valor de metro cuadrado, así como del valor final de venta y alquiler.
Gabriel Portilla, gerente de negocios corporativos de Inmobiliaria La Coruña, señala que para finales del 2020 alrededor del 25 por ciento del total de metros cuadrados de oficinas en Quito fueron devueltos a sus propietarios.
En los inmuebles comerciales es donde hay mayor caída con un 20 y 40 por ciento, el tipo de inmuebles con menos afectación son las bodegas industriales, esto debido a la necesidad de aumentar inventarios o al crecimiento de las compras por internet.
“Antes de la pandemia, los precios básicamente dependían de variables como ubicación, área requerida, servicios complementarios y certificaciones LEED que podían ofrecer los diferentes edificios; actualmente se toman en cuenta esas variables, pero por la sobreoferta el precio ha caído entre un 10 y un 30 por ciento”, señala Gabriel Portilla.
Estrategias para crecer
La tecnología ha sido clave para dinamizar las ventas de las empresas de bienes raíces. Remax Ecuador, por ejemplo, se apoyó en la modalidad virtual para abrir su espectro comercial, por lo que a través de fotografías y videos cerró varios negocios, sobre todo en la parte de alquileres.
La empresa ha tenido un acercamiento con una inmobiliaria internacional y brokers de Canadá y Europa, quienes están interesados en hacer inversiones en el país. Inmobiliaria La Coruña, por su parte, implementó visitas telemáticas en las propiedades para mostrárselas a sus potenciales clientes.
“Otra de las ventajas de la tecnología, es que hemos podido tener reuniones y conocer colaboradores de empresas que se encuentran en lugares tan lejanos como Noruega, Dinamarca o China, algo que no era común previo a la pandemia”, asegura Portilla.
Actualmente, esta compañía asesora a un fondo de inversión inmobiliaria extranjero que tiene intención de comprar espacios de oficinas y bodegas en el Ecuador por montos superiores a los 50 millones de dólares.
El directivo destaca que a pesar de que las empresas han sido cautelosas al invertir, la llegada del nuevo gobierno ha brindado mayor confianza para realizar inversiones en plantas de producción, galpones, bodegas y oficinas. En lo que va del año 2021 Inmobiliaria La Coruña ha logrado colocar en renta cerca de 7.000 m2 de oficinas entre Quito y Guayaquil.
Rentabilidad, la clave para maximizar una inversión
La adquisición de un bien inmueble es una de las inversiones más seguras debido al rendimiento que genera a largo plazo. De acuerdo con las últimas previsiones del Banco Central del Ecuador, en 2021 la construcción representará más del 7 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB). Además, de la ubicación y proyección del mercado inmobiliario, la rentabilidad es uno de los factores determinantes en la decisión de compra.
En este sentido, conocer el cálculo del retorno de una inversión es fundamental para estimar las ganancias a obtener en relación al capital inicial invertido, es decir, adquirir un inmueble que por su plusvalía genere ganancias.
La plataforma digital inmobiliaria Properati, analizó el mercado inmobiliario de Quito e identificó las zonas con mejor rentabilidad. Para el análisis, se tomaron en cuenta departamentos de 2 o 3 habitaciones con un área entre 20 a 300m² disponibles en oferta desde el inicio de 2021 hasta el 31 de mayo.
El informe destaca que la compra de departamentos para arriendo mensual destaca como una de las opciones ideales para generar un flujo de rendimiento constante, producto del incremento en la demanda de propiedades para uso residencial o incluso, corporativo; y a costos accesibles que oferta actualmente el sector de bienes raíces.
El análisis se basa en una fórmula que responde a la pregunta: ¿Si compras para arrendar, qué nivel de rentabilidad obtienes al año? Para calcular la rentabilidad de cada barrio, Properati creó un ratio que consistió en dividir los ingresos por la inversión. En términos inmobiliarios, la fórmula se convierte en el valor del alquiler anual sobre el precio de compra y se consideraron los valores del m² correspondientes de renta y venta para viviendas nuevas y seminuevas.
Las zonas que destacan
El sector de la Kennedy, ubicado al centro norte de la ciudad y que incluye a barrios como La Luz, Kennedy y Las Acacias, se posiciona en el primer puesto del ranking con un 7,7 por ciento de rentabilidad anual y un precio de venta del m2 de 728.63 de dólares. Seguido de las viviendas ubicadas en la Av. América, con un 7 por ciento y un valor del m2 de 714.12 dólares.
Las zonas que encabezan el top 5 son: El Inca, el Valle de Cumbayá y la González Suárez con una rentabilidad que varía entre el 6,19 y el 5,68 por ciento. Estos barrios, conocidos por su desarrollo inmobiliario, se presentan como una buena opción al momento de comprar una vivienda para luego arrendarla.
“En estos barrios encontramos propiedades con precios de venta atractivos, comparados con otras zonas más exclusivas, y en donde el arriendo significa la posibilidad de generar una mayor utilidad”, explica Mariela Armendáriz, Gerente Comercial de Properati en Ecuador.
Zonas con menor rentabilidad
Iñaquito Alto y la Urbanización El Condado, presentan una rentabilidad anual de inversión de alrededor del 2,91 y 3.97 por ciento respectivamente. El valor del m2 en venta para estas zonas va desde los 1.338 hasta los 976 dólares.
“La razón de que estas zonas con mayor plusvalía no alcancen los valores de otros barrios de clase media es que la diferencia de precios de venta y renta es menor, por lo tanto, la brecha de utilidad se reduce”, agrega Armendáriz.
Tumbaco y Granda Centeno, dos de las zonas de Quito con mayor desarrollo inmobiliario, presentan una rentabilidad de 4.2 y 4.19 por ciento, respectivamente. El valor de venta del m2 en estas zonas va entre 1.088 a 1.346 dólares.