La oferta habitacional crece
La expansión inmobiliaria de Guayaquil avanza. Mientras se afianza la vía a
Daule, ya hay nuevos planes para la vía a la Costa y lo que se denomina el nuevo Samborondón.
En los primeros siete meses de 2019 la oferta habitacional en Guayaquil, que incluye
casas y departamentos, se ha incrementado un 40 por ciento. En este
período se sumaron 2.500 nuevas unidades a las 7.500 disponibles que existían hasta 2018, según datos del último
reporte del sector inmobiliario de julio elaborado por la investigadora de mercados Market Watch.
Las zonas con mayor número de construcciones de este tipo se direccionan hacia dos
grandes ejes: el primero en la vía a Samborondón, que incluye la vía a Salitre y sobre la avenida León Febres
Cordero; y el segundo eje está en la vía a la Costa, a partir del km 6. Ambos cuentan con una oferta destinada a
satisfacer diferentes segmentos socioeconómicos.
En total, son alrededor de 100 proyectos que se comercializan en Guayaquil y todas
sus zonas de influencia. El 50 por ciento de ellos está en planos, de acuerdo a Market Watch.
A lo largo de la vía a la Costa, pueden verse trabajos de remoción de terrenos y
varios carteles de proyectos en venta de distintas características. Etinar construye en esa zona tres proyectos
habitacionales, Torre Baró con 30 casas y 102 departamentos en cuatro condominios; Granollers con 50 viviendas y
10 departamentos en un condominio; y próximamente construirá Bellaterra que constará de 124 casas y 136
departamentos en cinco condominios.
Más adelante, en Chongón, la promotora y constructora inmobiliaria Ambiensa,
comercializa tres proyectos de interés público y social con tasas preferenciales. Son Ciudad Olimpo, Bella Vita
y Bosquetto con 1.200, 800 y 220 unidades, respectivamente.
Además, de la inversión privada, la alcaldesa de Guayaquil, Cynthia Viteri, mencionó
ya varias obras viales y de infraestructura en vía a la Costa, así como retomar los estudios del nuevo
aeropuerto en Daular y la emisión de ordenanzas actualizadas para el desarrollo urbano del sector. Otras de las
obras son la Terminal Terrestre (ubicada en la vía Perimetral, sitio cercano al Panteón Metropolitano), cinco
pasos peatonales, ampliación de carriles y el seguimiento de las fuentes de contaminación como canteras y
plantas de tratamiento. Se estima que parte de dichos trabajos inicien en el segundo trimestre de 2020.
Pese al incremento en la oferta de unidades habitacionales, la demanda no ha crecido
a la misma velocidad y ese podría ser un problema para el sector inmobiliario, indica Germán Carvajal,
representante de Market Watch. De acuerdo a su análisis, algunas de las limitantes que influyen en las ventas
son el aumento del cinco por ciento de los precios desde diciembre, la sobreoferta en ciertos sectores y poca
inversión en la difusión de los proyectos.
Incluso, hoy el segmento medio alto y alto condiciona la compra a los elementos que
considera al escoger una vivienda, tales como ubicación, precio, área, diseño y espacios comunales, algo que no
sucedía años atrás, asegura Carvajal.
Para Guillermo Jouvín, gerente general de Etinar, el último año ha sido variable.
“Gracias a la diversificación de proyectos que ejecutamos en los distintos segmentos socioeconómicos, tenemos
desarrollos que han tenido resultados comerciales muy buenos. Mientras que otros segmentos se han visto
afectados por la compleja situación económica del país”, asegura.
Esa diversificación de proyectos que menciona Jouvín incluye otras construcciones de
Etinar en El Fortín, un desarrollo de interés público; en el norte de Guayaquil, Ágora Ciudad Viva, un
desarrollo inmobiliario de uso mixto con departamentos residenciales, oficinas, comercios y club social.
Mientras que en la Isla Mocolí (Samborondón) construyen Vistalago, condominios con solo dos departamentos por
piso, con vista a un lago artificial y acceso a una marina privada.
Cerca de esa zona se planea también el desarrollo de lo que el municipio de la
localidad ha denominado “el nuevo Samborondón”, con proyectos residenciales, comerciales y de áreas verdes en la
zona de Barranca-Sabanilla que comprendería unas 2.000 hectáreas, actualmente un área no urbanizada. Hoy ya se
construye en ese sector la sede Samborondón del Guayaquil Country Club, que tendrá 111 hectáreas
aproximadamente.
Para los promotores continuar el desarrollo inmobiliario de esta y otras zonas
dependerá mucho del acceso al financiamiento que otorgue el Gobierno a
través de la banca pública. Víctor Ferreti, presidente de Ambiensa, considera importante para incentivar la
inversión privada “que las condiciones de financiamiento, principalmente de instituciones como el Biess, sean
favorables en cuanto a porcentajes a financiar como en tasa y plazo”.
En ese sentido, el Biess anunció en agosto que prevé entregar unos 900 millones de
dólares en créditos hipotecarios este año, luego de aplicar nuevas reformas a sus políticas de financiamiento.
Asimismo, aumentó el monto máximo de crédito hipotecario a 460.000 dólares y financiará el cien por ciento de
viviendas de hasta 130.000 dólares con una tasa de 6,99 por ciento. Mientras, que para los créditos superiores a
130.000 y hasta los 200.000 dólares, el financiamiento será de 80 a 90 por ciento, hasta por 25 años. En el caso
de viviendas de hasta 90.000 dólares tendrán una tasa de interés desde 5,99 por ciento.
Nueva tendencia urbana
Si bien en zonas como Samborondón, Daule y vía a la Costa se ha consolidado el
concepto de urbanizaciones cerradas, hoy la nueva tendencia de desarrollo urbano va hacia crear áreas abiertas,
de usos mixtos, donde el espacio privado se reduce y facilita el acceso a espacios peatonales, veredas
arborizadas, y a bienes y servicios públicos, indica Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de
Promotoras Inmobiliarias de Viviendas del Ecuador (Apive).
Hoy, ya de a poco se va viendo algunos cambios en urbanizaciones cerradas en la
tendencia tradicional como Entre Ríos, y así otras áreas consolidadas también se irán amoldando, asegura.
Por su parte, Guillermo Jouvín, gerente de Etinar, considera que la zona central de
Guayaquil, donde el Municipio ha impulsado en los últimos años remodelaciones y emprendimientos, tomará
protagonismo nuevamente, sobre todo en proyectos turísticos o departamentos residenciales. Para ello, tanto las
alcaldías como desarrolladores, junto con el Gobierno Central, deben de
trabajar conjuntamente para crecer ordenadamente.
El desafío será poder proveer de acceso a vivienda a la población que en los
próximos 10 años demandará este servicio,pero que tendrá otro tipo de requerimientos y una economía distinta.
También tomando en cuenta la disminución del uso de vehículos, el teletrabajo, y mayor acceso a espacios verdes.
“Es ahí donde la reconversión del área urbana jugará un papel más preponderante. (…) Es a lo que los nuevos
desarrollos urbanos deben apuntar”, puntualiza Jaime Rumbea, de Apive.