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La oferta habitacional crece

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La oferta habitacional crece

Redacción Enfoque Viernes, 06 de Septiembre de 2019 - 16:28
La expansión inmobiliaria de Guayaquil avanza. Mientras se afianza la vía a Daule, ya hay nuevos planes para la vía a la Costa y lo que se denomina el nuevo Samborondón. 
 
En los primeros siete meses de 2019 la oferta habitacional en Guayaquil, que incluye casas y departamentos, se ha incrementado un 40 por ciento. En este período se sumaron 2.500 nuevas unidades a las 7.500 disponibles que existían hasta 2018, según datos del último reporte del sector inmobiliario de julio elaborado por la investigadora de mercados Market Watch.
 
Las zonas con mayor número de construcciones de este tipo se direccionan hacia dos grandes ejes: el primero en la vía a Samborondón, que incluye la vía a Salitre y sobre la avenida León Febres Cordero; y el segundo eje está en la vía a la Costa, a partir del km 6. Ambos cuentan con una oferta destinada a satisfacer diferentes segmentos socioeconómicos.
 
En total, son alrededor de 100 proyectos que se comercializan en Guayaquil y todas sus zonas de influencia. El 50 por ciento de ellos está en planos, de acuerdo a Market Watch. 
 
A lo largo de la vía a la Costa, pueden verse trabajos de remoción de terrenos y varios carteles de proyectos en venta de distintas características. Etinar construye en esa zona tres proyectos habitacionales, Torre Baró con 30 casas y 102 departamentos en cuatro condominios; Granollers con 50 viviendas y 10 departamentos en un condominio; y próximamente construirá Bellaterra que constará de 124 casas y 136 departamentos en cinco condominios. 
 
Más adelante, en Chongón, la promotora y constructora inmobiliaria Ambiensa, comercializa tres proyectos de interés público y social con tasas preferenciales. Son Ciudad Olimpo, Bella Vita y Bosquetto con 1.200, 800 y 220 unidades, respectivamente.
 
Ciudad Olimpo, de Ambiensa, cuenta con nueve etapas independientes; cada una con un proyecto de 300 casas, de las que ya se han entregado 900 de las 1.200 viviendas.
 
Además, de la inversión privada, la alcaldesa de Guayaquil, Cynthia Viteri, mencionó ya varias obras viales y de infraestructura en vía a la Costa, así como retomar los estudios del nuevo aeropuerto en Daular y la emisión de ordenanzas actualizadas para el desarrollo urbano del sector. Otras de las obras son la Terminal Terrestre (ubicada en la vía Perimetral, sitio cercano al Panteón Metropolitano), cinco pasos peatonales, ampliación de carriles y el seguimiento de las fuentes de contaminación como canteras y plantas de tratamiento. Se estima que parte de dichos trabajos inicien en el segundo trimestre de 2020.
 
Pese al incremento en la oferta de unidades habitacionales, la demanda no ha crecido a la misma velocidad y ese podría ser un problema para el sector inmobiliario, indica Germán Carvajal, representante de Market Watch. De acuerdo a su análisis, algunas de las limitantes que influyen en las ventas son el aumento del cinco por ciento de los precios desde diciembre, la sobreoferta en ciertos sectores y poca inversión en la difusión de los proyectos.
 
Incluso, hoy el segmento medio alto y alto condiciona la compra a los elementos que considera al escoger una vivienda, tales como ubicación, precio, área, diseño y espacios comunales, algo que no sucedía años atrás, asegura Carvajal.
 
Para Guillermo Jouvín, gerente general de Etinar, el último año ha sido variable. “Gracias a la diversificación de proyectos que ejecutamos en los distintos segmentos socioeconómicos, tenemos desarrollos que han tenido resultados comerciales muy buenos. Mientras que otros segmentos se han visto afectados por la compleja situación económica del país”, asegura.
 
Etinar construye 306 casas como parte de su proyecto El Fortín, ubicado en la zona con el mismo nombre.
 
Esa diversificación de proyectos que menciona Jouvín incluye otras construcciones de Etinar en El Fortín, un desarrollo de interés público; en el norte de Guayaquil, Ágora Ciudad Viva, un desarrollo inmobiliario de uso mixto con departamentos residenciales, oficinas, comercios y club social. Mientras que en la Isla Mocolí (Samborondón) construyen Vistalago, condominios con solo dos departamentos por piso, con vista a un lago artificial y acceso a una marina privada.
 
Ágora XXI es parte de Ágora Ciudad Viva, un desarrollo inmobiliario de Etinar con 11 pisos, de uso mixto con comercio, oficinas, departamentos residenciales, gastronomía y club social.
 
Cerca de esa zona se planea también el desarrollo de lo que el municipio de la localidad ha denominado “el nuevo Samborondón”, con proyectos residenciales, comerciales y de áreas verdes en la zona de Barranca-Sabanilla que comprendería unas 2.000 hectáreas, actualmente un área no urbanizada. Hoy ya se construye en ese sector la sede Samborondón del Guayaquil Country Club, que tendrá 111 hectáreas aproximadamente.
 
Para los promotores continuar el desarrollo inmobiliario de esta y otras zonas dependerá mucho del acceso al financiamiento que otorgue el Gobierno a través de la banca pública. Víctor Ferreti, presidente de Ambiensa, considera importante para incentivar la inversión privada “que las condiciones de financiamiento, principalmente de instituciones como el Biess, sean favorables en cuanto a porcentajes a financiar como en tasa y plazo”.
 
En ese sentido, el Biess anunció en agosto que prevé entregar unos 900 millones de dólares en créditos hipotecarios este año, luego de aplicar nuevas reformas a sus políticas de financiamiento. Asimismo, aumentó el monto máximo de crédito hipotecario a 460.000 dólares y financiará el cien por ciento de viviendas de hasta 130.000 dólares con una tasa de 6,99 por ciento. Mientras, que para los créditos superiores a 130.000 y hasta los 200.000 dólares, el financiamiento será de 80 a 90 por ciento, hasta por 25 años. En el caso de viviendas de hasta 90.000 dólares tendrán una tasa de interés desde 5,99 por ciento.
 
Torre Baró, dentro de Terranostra en vía a la Costa, es un proyecto que consta de 30 casas y 102 departamentos en cuatro condominios.
 
Nueva tendencia urbana 
Si bien en zonas como Samborondón, Daule y vía a la Costa se ha consolidado el concepto de urbanizaciones cerradas, hoy la nueva tendencia de desarrollo urbano va hacia crear áreas abiertas, de usos mixtos, donde el espacio privado se reduce y facilita el acceso a espacios peatonales, veredas arborizadas, y a bienes y servicios públicos, indica Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotoras Inmobiliarias de Viviendas del Ecuador (Apive).
 
Hoy, ya de a poco se va viendo algunos cambios en urbanizaciones cerradas en la tendencia tradicional como Entre Ríos, y así otras áreas consolidadas también se irán amoldando, asegura.
 
Pese al incremento en la oferta de unidades habitacionales, la demanda no ha crecido a la misma velocidad, el aumento del cinco por ciento de los precios, la sobreoferta en ciertos sectores y poca inversión en la difusión de los proyectos son algunas de las razones.
 
Por su parte, Guillermo Jouvín, gerente de Etinar, considera que la zona central de Guayaquil, donde el Municipio ha impulsado en los últimos años remodelaciones y emprendimientos, tomará protagonismo nuevamente, sobre todo en proyectos turísticos o departamentos residenciales. Para ello, tanto las alcaldías como desarrolladores, junto con el Gobierno Central, deben de trabajar conjuntamente para crecer ordenadamente.
 
El desafío será poder proveer de acceso a vivienda a la población que en los próximos 10 años demandará este servicio,pero que tendrá otro tipo de requerimientos y una economía distinta. También tomando en cuenta la disminución del uso de vehículos, el teletrabajo, y mayor acceso a espacios verdes. “Es ahí donde la reconversión del área urbana jugará un papel más preponderante. (…) Es a lo que los nuevos desarrollos urbanos deben apuntar”, puntualiza Jaime Rumbea, de Apive.